近幾年，房價一直在上漲，所以買房的人也變得越來越多，畢竟買漲不買跌。而且很多人不僅滿足于購買一套房，他們開始著手購買二套房，但是像在上海這樣的大城市，購買二套房是不容易的，首先我們來了解下政策，那么上海二套房是怎么認定的？2020上海二套房首付降至四成？上海二套房貸款利率上浮多少？下面一起來看看吧。

一、上海二套房是怎么認定的

1、上海房屋登記二套房認定標準

（1）貸款買過1套，在房屋登記系統中能夠查詢到房產，再次購買算第二套；

（2）貸款買過1套，出售后，房屋登記系統查詢不到該房產，但在銀行征信系統中可查詢到貸款記錄，再次貸款買房，算二套；

（3）全款買過1套住房，房屋登記系統能夠查到該房產，貸款買房算第二套；

（4）購買者不具備房屋登記查詢條件的，銀行調查核實后購房者已有一套住房，再次購買住房算第二套。

2、上海銀行二套房認定標準

（1）父母名下有房以未成年子女名義購買，算第二套房；

（2）未成年時名下有套房產，成年后再次購買住房算第二套住房；

（3）個人名下已有全款購買住房，再次貸款購買住房算第二套房；

（4）個人名下有貸款購買住房，還清出售后再次貸款購房算第二套房；

（5）*購房使用商業(yè)貸款，再次購房使用公積金貸款購買住房，算第二套住房；

（6）婚前一方曾貸款購房，婚后以另一方名義申請貸款購房，但戶口沒有在一起算第二套住房；

（7）婚后雙方共同貸款購買住房，離異后一方申請貸款購房，算第二套住房。

3、上海第二套改善住房認定標準

家庭人均面積低于33.4㎡，購買第二套住房算改善型住房，不算第二套住房。反之，人均面積高于33.4㎡，再次購買住房算第二套住房。

二、2020上海二套房首付降至四成

雖然“330”房產新政剛落地時銀行執(zhí)行并不“積極”，但一個半月后，上海已有8家銀行開始實行“二套房首付四成”，其中包括四大行中的我國銀行和工商銀行。

“330”新政剛落地時，滬上只有少數幾家股份制銀行執(zhí)行相關政策，四大國有銀行無一參和。但到目前，，上海20多家銀行中至少已有8家實行了“二套房首付四成”，這些銀行分別為我國銀行、工商銀行、郵儲銀行、渤海銀行、上海農商銀行、華夏銀行、浙商銀行和友利銀行。業(yè)內預計今后將會有更多銀行加入“二套房首付四成”的行列。

另外，據上海24家銀行*房貸利率的統計，截至5月18日，只有5家銀行的貸款利率低于9折，而且均有較多的條件限制，申請也比較嚴苛。多數銀行更“偏愛”純商貸，很少有銀行接受商業(yè)和公積金組合貸款，組合貸款即使可以申請，條件也非常嚴格。

如建設銀行的條件為：新房、二手房商業(yè)貸款50萬元以上的優(yōu)質客戶可享9折優(yōu)惠利率；我國銀行為：新房、二手房商業(yè)貸款100萬元以上，的優(yōu)質客戶可享9折優(yōu)惠利率；民生銀行雖提供85折利率，但要求申請貸款前3個月客戶日均金融資產在300萬元以上，郵儲銀行明確只給純商業(yè)貸款者9折優(yōu)惠。

在利率低于9折的銀行中，浙商銀行的7折房貸限于其合作樓盤，在上海僅兩個樓盤適用。

再次降息之后，銀行利差進一步縮小，9折以下，折扣利率對銀行來說利潤已相當小了，因此，銀行不愿放松優(yōu)惠利率幅度也在意料之中。

但是，“二套房可首付四成”政策的執(zhí)行情況正在不斷好轉，中行、工行也加入其中了。對購房者來說，在短期內將會對其改善型的需求有所促進，改善型的產品近期可能將會保持一個較高的成交量。

三、上海二套房貸款利率上浮多少

上海當前執(zhí)行房貸利率初步為首套個人住房貸款利率不低于相應期限LPR減20個基點，二套個人住房貸款利率不低于相應期限LPR加60個基點。

在LPR新政執(zhí)行前，雖然上海地區(qū)各家銀行的情況各有不同，但房貸的政策基本是首套房貸是基準利率4.9％打九五折，二套房貸上浮10％。照此計算，分別為4.65％和5.39％。

房貸“換錨”后，以9月20日公布的5年期以上LPR4.85％來計算，房貸利率為首套房*4.65％，二套房*5.45％?？梢?，新政執(zhí)行后，首套房貸利率幾乎沒有變化，二套房貸利率有比較明顯的上升。

盡管如此，上海首套房貸利率在4.85％的基礎上減20個基點的日子也是屈指可數的。要操作的肯定要抓緊，這個首套房利率政策很有可能以周計算。

對于上海首套個人住房貸款利率不低于相應期限LPR減20基點這一出乎市場預料的政策，相關消息人士解釋，主要是考慮到改革之前，上海首套房*按照貸款基準利率九五折之后，大概就是4.65％。如果按新定價機制，等于上海首套房要加20個點，對于市場會有比較大的影響。根據上海房地產市場總體“量穩(wěn)價穩(wěn)”的態(tài)勢，所以采取這一措施。

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