都說房價和地價是面包與面粉的關(guān)系，當(dāng)面粉的價格一直處于漲勢，面包的價格怎么可能會跌呢？

當(dāng)然，以上說法顯然還是過于*的。地價確實是房價重要的構(gòu)成要素，業(yè)內(nèi)專家表示，房價構(gòu)成大致為：地價約占40%、建安成本和各種稅費等合計約占50%，開發(fā)商利潤約占10%。也就是說，地價的漲跌能夠在一定程度上影響房價，但不是*的。理論上，即使地價上漲了，但建安成本和各種稅費以及開發(fā)商利潤下跌的話，房價還是有可能下跌的。當(dāng)然，這也不排除開發(fā)商“賠錢賺吆喝”的情況，但是這種情況少之又少，如果能夠碰到，那肯定是賺大發(fā)了。

那么，在現(xiàn)實中，到底會不會出現(xiàn)地價漲了，房價反而下跌的情況呢？

近日，《華夏時報》通過查閱官方的土地數(shù)據(jù)發(fā)現(xiàn)，地價是房價的影子，地價漲了近10年。從2008年至2016年間的全國供地面積減少50%，但地價翻了近4倍。

國家統(tǒng)計局?jǐn)?shù)據(jù)顯示，2011年全國土地成交面積為44327.44萬平方米，達(dá)到歷史峰值，之后一直呈下降趨勢。2016年為22025.25萬平方米，不到峰時期的50%。2017年小幅回升，為25508萬平方米。土地成交面積下滑的同時，土地購置費用卻在一直在增長。2007年土地購置費為4873.25億元，2016年上漲到18778.68億元，整整翻了3.85倍。這也就意味著，地價差不多翻了近4倍。

而對于近10年房價的變化，大家是有目共睹的，尤其是2016年，房價上漲*為迅猛，即使全國開啟了全面的樓市調(diào)控，并且調(diào)控不斷在收緊，但是房價仍然一路上揚(yáng)。截至2018年5月份，全國70個大中城市中，只有4個一線城市的房價同比出現(xiàn)下跌。

地價上漲，且供地面積不斷下滑，自然導(dǎo)致新房供小于求。尤其是在一二線城市，近幾年的土地出讓的數(shù)量和面積都在不斷萎縮，主城區(qū)已經(jīng)基本處于無地可供的局面，因此才有了在一二線城市一房難求的情況。三四線城市，雖然土地出讓數(shù)量和面積相對來說較高，之前也出現(xiàn)過高庫存的情況，但是隨著三年棚改計劃的完成，以及第二個三年棚改計劃的開啟，庫存量顯著降低，房價也是水漲船高。近幾個月，三四線城市的房價一直都是領(lǐng)漲全國。

因此，要想房價迎來實質(zhì)性的下跌，起碼要在保持地價不漲的前提下，加大住宅用地的供應(yīng)量，改變目前新房供不應(yīng)求的局面。否則，即使有著再嚴(yán)厲的樓市調(diào)控措施，即使實施了限價政策，房價依然也很難下跌。因為開發(fā)商建房買房，不是在做慈善，還是為了贏利。即使通過限價措施將表面的房價限制住了，但是開發(fā)商依然可以通過一些非正常手段，來變相提高房價。

業(yè)內(nèi)人士分析，在高成本開發(fā)壓力和一、二手房明顯價格倒掛下，開發(fā)企業(yè)在售房時可能會采取另外加價、捆綁銷售車位、抬高裝修價格、提高首付比例等形式，規(guī)避政府限價。*終，這些“隱性”的房價，還是需要普通購房者來買單。

（文章轉(zhuǎn)載易斗說房）

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