*近樓市不消停，這次躁動(dòng)是因?yàn)榉科髢攤叻迤趤?lái)了。央媽都點(diǎn)名說(shuō)了，部分房企負(fù)債率較高，償債壓力較大。房企沒(méi)錢(qián)還債了房?jī)r(jià)下降是否已成定局呢？下面我們一起來(lái)看看吧。

一、房地產(chǎn)具有很強(qiáng)的金融屬性，首先就表現(xiàn)在負(fù)債率上。

房地產(chǎn)的負(fù)債率一直很高，僅次于銀行和非銀金融，位居第三位。去年有136家上市房企的平均負(fù)債率達(dá)到79。1%。到了今年一季度末，比去年還高上一點(diǎn)點(diǎn)，上升到了79。42%，這是2004年以來(lái)*。這個(gè)負(fù)債率有這么恐怖嗎？對(duì)比一下，你就明白了。

比如，今年一季度末，萬(wàn)科的負(fù)債達(dá)到了10289。27億元。而各省會(huì)*季度的GDP總量*——廣州，是4954。02億元。也就是說(shuō)，萬(wàn)科的負(fù)債是廣州一個(gè)季度GDP的兩倍還要多。相當(dāng)于廣州人民工作半年才能還上萬(wàn)科的債，這樣負(fù)債的房企還有好多。

二、現(xiàn)在房企很尷尬，本來(lái)可以慢慢*還。

可房企自身的高負(fù)債性，導(dǎo)致過(guò)去幾年欠了很多錢(qián)，還錢(qián)的日子近了。這要從2014年底說(shuō)起，那個(gè)時(shí)候央媽放寬了貨幣政策。2015年第三季度至2016年第三季度，各個(gè)房企公司開(kāi)始發(fā)債，以“3+2”年期限和“2+1”年期限為主。也就是說(shuō)，從現(xiàn)在開(kāi)始到2021年，債券陸續(xù)到期，房企要還錢(qián)了，那到底要還多少呢？這個(gè)數(shù)字有點(diǎn)嚇人。

舉個(gè)例子，光2016年這一年，房企發(fā)行債券總量就有8316億元。今年，房企到期債券有1528。15億元，2021年到期債券有6325。14億元。這還沒(méi)完，2017年，受內(nèi)地發(fā)債收緊的影響，房企又發(fā)了很多海外債券。如今，2018年海外債券到期償還規(guī)模為427。88億元，2019年規(guī)模為1225。96億元。房企現(xiàn)在忙著找新的融資，拿新錢(qián)還舊賬。融資渠道一般分為兩種：體內(nèi)融資和體外融資。說(shuō)簡(jiǎn)單點(diǎn)，賣(mài)房子的錢(qián)給企業(yè)花了就算體內(nèi)融資，剩下的，像發(fā)債，銀行貸款，國(guó)外資本等就是體外融資。體外融資，已經(jīng)很不樂(lè)觀了。

現(xiàn)在，貨幣偏緊，6月末，M2同比增速為8。0％，創(chuàng)下歷史新低了。房企從銀行獲得貸款的難度已經(jīng)越來(lái)越大，部分銀行，只借給排名前20的開(kāi)發(fā)商，房企拿到的貸款比以前下降了不少。

今年上半年，利用外資比例也下降了73。1%，銀行這塊基本被堵死，國(guó)內(nèi)外都行不通了。房企發(fā)債也很困難，看下面的表格，已經(jīng)有好多的房企中止了發(fā)債。一句話(huà)：房企融資空間已經(jīng)很小了，拿不到錢(qián)還債，很多房企都堅(jiān)持不住了，上市房企中弘股份、恒盛地產(chǎn)在今年爆發(fā)了債務(wù)違約。華夏幸福遭到上交所18連問(wèn)，緊接著天房集團(tuán)的債務(wù)違約風(fēng)險(xiǎn)被踢爆。

三、那房企會(huì)不會(huì)降價(jià)賣(mài)房子，剛需族的春天是不是到了？

小編看來(lái)，就算房企債務(wù)很多，房?jī)r(jià)依然不會(huì)下跌，甚至還會(huì)繼續(xù)上漲。因?yàn)榉科笮枰焖倩鼗\*，保障有現(xiàn)金流，來(lái)彌補(bǔ)到期的債務(wù)。房企能不能挺住，就看房企能不能平衡好*回流速度和還債時(shí)間的關(guān)系。對(duì)大型房企來(lái)說(shuō)，本身處理*運(yùn)轉(zhuǎn)能力就強(qiáng)，加上銀行貸款對(duì)大型房企還寬容些，問(wèn)題不大。下半年的雷主要會(huì)集中在中小房企，自身規(guī)模小，融資能力差，還不上錢(qián)的概率會(huì)更大?？赡軙?huì)迎來(lái)一波債務(wù)違約潮，很多房子也會(huì)陸陸續(xù)續(xù)的爛尾。敲個(gè)黑板，盡量別碰房企債券，買(mǎi)房要小心那些尚未交付的會(huì)爛尾。別被坑了，付款不要全款，尤其是期房，走銀行按揭能降低風(fēng)險(xiǎn)。

不要貪圖便宜，先別比較價(jià)格，對(duì)比開(kāi)發(fā)商背景，品牌知名度越大的越好。（文章來(lái)源：融360網(wǎng)）

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