由中國(guó)社會(huì)科學(xué)院城市發(fā)展與環(huán)境研究所和社會(huì)科學(xué)文獻(xiàn)出版社主辦的2019年中國(guó)房地產(chǎn)高峰論壇暨《房地產(chǎn)藍(lán)皮書》發(fā)布會(huì)于5月23日上午9:30在中冶大廈9層第二會(huì)議室(北京朝陽區(qū)曙光西里28號(hào))舉行。

以下為文字實(shí)錄：

中國(guó)社會(huì)科學(xué)院城環(huán)所不動(dòng)產(chǎn)室主任、房地產(chǎn)藍(lán)皮書執(zhí)行主編、研究員王業(yè)強(qiáng)：謝謝謝所長(zhǎng)。下面我代表房地產(chǎn)藍(lán)皮書編輯組對(duì)今年的《房地產(chǎn)藍(lán)皮書》的基本情況作一個(gè)匯報(bào)。

匯報(bào)的主要內(nèi)容主要包括五個(gè)方面，一是2018年中國(guó)房地產(chǎn)運(yùn)行的特征，二是房地產(chǎn)市場(chǎng)面臨的突出問題，三是2019年房地產(chǎn)市場(chǎng)的展望與預(yù)測(cè)，四是2019年專業(yè)市場(chǎng)的發(fā)展展望，五是中國(guó)房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)發(fā)展評(píng)價(jià)。

首先，2018年，中國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)的主要特征。

*，分化加劇。住宅*增速加快，拉動(dòng)房地產(chǎn)市場(chǎng)開發(fā)*的增速繼續(xù)上升，我們?cè)谶@里有一個(gè)分化加劇，一個(gè)方面是住宅和物業(yè)之間的*增速有一個(gè)分化的差距。

第二，土地購(gòu)置面積、成交價(jià)款、平均售價(jià)等增速均有不同程度回落。購(gòu)置面積增速降低了1.6個(gè)百分點(diǎn)，土地成交價(jià)款增速降低了31.4個(gè)百分點(diǎn)，銷售價(jià)格增速也降低了25.7個(gè)百分點(diǎn)。

第三，周期延長(zhǎng)。從房地產(chǎn)新開工面積的增速和竣工面積增速來看，也產(chǎn)生了分化。新開工面積創(chuàng)了2011年以來的新高，竣工面積創(chuàng)了2001年以來的新低，一個(gè)新高、一個(gè)新低，結(jié)果是導(dǎo)致房地產(chǎn)開發(fā)的周期延長(zhǎng)，在建的規(guī)模和開發(fā)的周期均有所延長(zhǎng)，也就反映了房企在2018年的觀望情緒普遍上升，以延長(zhǎng)開發(fā)周期的*來規(guī)避和降低經(jīng)營(yíng)的風(fēng)險(xiǎn)。

第四，量緩價(jià)急。從房地產(chǎn)市場(chǎng)銷售的面積和銷售價(jià)格方面來看，銷售面積的增速大幅回落，銷售價(jià)格增速出現(xiàn)了反彈。一是增速降低了6.4個(gè)百分點(diǎn)，一個(gè)是增速比2017年提高了5.1個(gè)百分點(diǎn)，反映了量和價(jià)之間的關(guān)系，量的增長(zhǎng)相對(duì)較緩，價(jià)的增長(zhǎng)相對(duì)較高。2018年下半年以來，房地產(chǎn)預(yù)期發(fā)生改變，市場(chǎng)明顯降溫，銷售面積增速是下滑的，主要是受到房地產(chǎn)政策的影響，市場(chǎng)預(yù)期改變，市場(chǎng)觀望的情緒普遍增加。但是從全國(guó)市場(chǎng)來看，由于受到棚改相應(yīng)政策的影響依然存在，一些三四線城市依然處于去庫(kù)存時(shí)期，房?jī)r(jià)上漲仍是主流。尤其是中西部地區(qū)，銷售面積上漲幅度均遠(yuǎn)超于市場(chǎng)平均漲幅。

第五，渠道收窄。主要是講房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)*的來源。到位*總體來看增速降低了1.9個(gè)百分點(diǎn)，從分項(xiàng)來看，國(guó)內(nèi)貸款增速降低了22個(gè)百分點(diǎn)，國(guó)內(nèi)貸款的占比也是降低了1.7個(gè)百分點(diǎn)，也就是說房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)融資渠道是受約束的，融資的成本也是逐漸上升，主要依靠自有*和其他*來維持正常的運(yùn)轉(zhuǎn)。對(duì)于前期規(guī)模擴(kuò)張過快的企業(yè)面臨的*壓力非常大，這是我們對(duì)2018年房地產(chǎn)市場(chǎng)情況的概括總結(jié)。

二、當(dāng)前房地產(chǎn)市場(chǎng)面臨的突出問題。

*，市場(chǎng)不確定性加大。不確定性可以來自很多方面，一個(gè)房地產(chǎn)市場(chǎng)調(diào)控，房住不炒的基調(diào)依舊延續(xù)，不確定性的增加對(duì)于房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)影響非常大，使開發(fā)企業(yè)的*變得更加謹(jǐn)慎。另一方面也影響購(gòu)房者的心理預(yù)期，購(gòu)房觀望態(tài)度有所增加。2019年，市場(chǎng)還是處于以“三穩(wěn)”的目標(biāo)作為房地產(chǎn)健康平穩(wěn)發(fā)展的一個(gè)很重要的任務(wù)。

第二，中小市場(chǎng)的風(fēng)險(xiǎn)有所提升。銷售價(jià)格方面，大中城市的房地產(chǎn)市場(chǎng)相對(duì)來講比較平穩(wěn)，但是中小城市的住宅銷售價(jià)格漲幅較大。我們可以從70個(gè)大中城市的新建商品住宅和二手住宅銷售價(jià)格來看，70個(gè)大中城市相對(duì)比較平穩(wěn)，平均漲幅7.3%和5.5%。從全國(guó)來看，平均銷售價(jià)格上漲12.2%，之間的差距就是體現(xiàn)了三四線城市甚至五六線城市對(duì)小城市住宅銷售所貢獻(xiàn)的價(jià)格的漲幅。

第三，土地流標(biāo)數(shù)量明顯增加。這是2018年一個(gè)明顯的現(xiàn)象和問題。在土地購(gòu)置面積繼續(xù)增加的情況下，土地成交的價(jià)格的漲幅縮減，一方面是面積的增加，一方面是價(jià)格縮減。

第四，供需雙方融資難度加大。從企業(yè)貸款、個(gè)人按揭貸款的增幅來看，出現(xiàn)了“雙下降”的趨勢(shì)。企業(yè)的開發(fā)*的來源主要是自籌*、定金及預(yù)收款增幅雙增加。融資的難度相對(duì)有所增加，企業(yè)對(duì)自有*的依賴有所加劇。在限購(gòu)限貸的政策下，一些自住型、改善型需求在一定程度上受到抑制。

第五，*住房的問題。在住房市場(chǎng)，有可能面臨集體土地*住房的沖擊，這個(gè)政策將對(duì)*市場(chǎng)產(chǎn)生一定的沖擊。整體來看，住房*市場(chǎng)的價(jià)格是穩(wěn)中有降的趨勢(shì)。我們扣除了CPI漲幅之后，實(shí)際上漲幅只有0.4%。

三、2019年房地產(chǎn)市場(chǎng)展望與預(yù)測(cè)。

*，首先是從宏觀的經(jīng)濟(jì)因素來看。

一是從全球資本市場(chǎng)的情況來看，2018年全球資本市場(chǎng)波動(dòng)性將會(huì)進(jìn)一步加大，原因主要是由于全球經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)普遍面臨回落的趨勢(shì)。二是從國(guó)內(nèi)因素來看。中國(guó)經(jīng)濟(jì)也是面臨下行的壓力，同時(shí)經(jīng)濟(jì)的不確定性的增加。同時(shí)從外需來看，壓力也是非常大，消費(fèi)在短期內(nèi)難以大幅上漲，地方政府各類融資渠道也是在“降杠桿、防風(fēng)險(xiǎn)”的大環(huán)境下快速萎縮，影響了地方政府進(jìn)行基建*的融資能力。2019年從中國(guó)經(jīng)濟(jì)層面來看，存在“穩(wěn)中求進(jìn)”的目標(biāo)。

第二，2019年房地產(chǎn)調(diào)控政策變化。

一是從宏觀經(jīng)濟(jì)政策變化來看。穩(wěn)健的貨幣政策松緊適度的總基調(diào)基本確定，未來在這樣一個(gè)政策基調(diào)之下，央行有可能通過提升一些組合型的政策工具，從流量、流向以及期限等多個(gè)維度對(duì)市場(chǎng)進(jìn)行有效“滴灌”，但*不可能是“大水漫灌”的態(tài)勢(shì)。2019年貨幣政策繼續(xù)放松的空間逐漸縮小，對(duì)樓市刺激的作用相對(duì)比較有限。同時(shí)在信貸層面來看，由于信貸增速逐漸上行，外匯占款小幅下降、財(cái)政支出增速反彈的態(tài)勢(shì)下，央行定向調(diào)控政策將繼續(xù)圍繞增強(qiáng)信貸支持實(shí)體經(jīng)濟(jì)力度展開，也就是說預(yù)計(jì)2019年M2增速將會(huì)逐漸有所回升。

二是從房地產(chǎn)調(diào)控政策的基調(diào)，我們進(jìn)行了三個(gè)方面的總結(jié)。

1、維穩(wěn)，2019年維持房地產(chǎn)市場(chǎng)健康平穩(wěn)發(fā)展是重中之重。2、分化，房地產(chǎn)調(diào)控政策的分化。3、放權(quán)，在政府工作報(bào)告中也提出，要落實(shí)城市的主體責(zé)任，強(qiáng)化地方政府調(diào)控政策的主體作用，過去我們講地方政府的調(diào)控作用。

第三，2019年房地產(chǎn)市場(chǎng)發(fā)展趨勢(shì)。
總體來看，將會(huì)呈現(xiàn)一個(gè)平穩(wěn)回調(diào)的態(tài)勢(shì)，房地產(chǎn)市場(chǎng)平穩(wěn)回調(diào)的態(tài)勢(shì)基本上不會(huì)發(fā)生改變。全年商品住房銷售增速有可能呈現(xiàn)放緩趨勢(shì)。房?jī)r(jià)漲幅將會(huì)整體回落，土地市場(chǎng)交易也將回歸理性。一二線城市以保障剛需和改善性需求為重點(diǎn)，適當(dāng)松動(dòng)過緊的行政管制措施。

開發(fā)*面臨著較大的壓力，預(yù)計(jì)2019年一線城市有可能延續(xù)穩(wěn)步回升的趨勢(shì)。二線城市2018年市場(chǎng)熱度明顯提升。對(duì)于三四線城市來看，我們預(yù)計(jì)面臨一個(gè)較大的回調(diào)壓力?？傮w來看，2019年全年房地產(chǎn)*增速仍然面臨較大的回調(diào)壓力。房地產(chǎn)價(jià)格指數(shù)在2019年新建商品住宅的總體上是保持溫和上漲的態(tài)勢(shì)，二手住宅也很難有搶眼表現(xiàn)，對(duì)于*市場(chǎng)來看，2019年住房*價(jià)格指數(shù)將會(huì)呈緩慢增長(zhǎng)的態(tài)勢(shì)。

(文章來源于：至誠(chéng)財(cái)經(jīng)網(wǎng)，圖片采集于網(wǎng)絡(luò)）

（相關(guān)閱讀：2019年房?jī)r(jià)走勢(shì)*消息：2019年房?jī)r(jià)大局已定，2019房?jī)r(jià)是上漲還是下跌？）

以上就是關(guān)于2019年房?jī)r(jià)走勢(shì)如何？藍(lán)皮書預(yù)測(cè)2019年房?jī)r(jià)漲7.6%，今年重點(diǎn)城市漲幅或超預(yù)期的相關(guān)內(nèi)容，希望能對(duì)大家有幫助！齊裝網(wǎng)，中國(guó)知名大型裝修平臺(tái)，裝修領(lǐng)導(dǎo)品牌。如果想下一番心思裝修設(shè)計(jì)，建議您申請(qǐng)齊裝網(wǎng)的*設(shè)計(jì)服務(wù)，通過專業(yè)設(shè)計(jì)師的現(xiàn)場(chǎng)量房幫您規(guī)劃合理的空間布局和精美設(shè)計(jì)。

>> 點(diǎn)此獲取專業(yè)設(shè)計(jì)師*量房設(shè)計(jì)